中小房企融资难上加难 亟须强化融资模式创新

据中国报告大厅了解：新年伊始，不仅银行信贷未见放松、首套房贷优惠比例没有具体的时间表，1月6日7日召开的2014年全国银行业监管工作电视电话会议还更为严厉地强调，要严控房地产贷款风险，高度关注重点企业，继续强化“名单制”管理。

相比去年同期所强调的“对房地产贷款风险，要认真执行房地产调控政策，落实差别化房贷要求，加强名单制管理和压力测试”，今年的工作部署则更加强调了银行在房地产贷款问题上对房地产企业风险以及由个别企业资金链断裂可能产生的风险传染的防范。

由此有可能带来的直接影响是：房地产开发贷款规模未来将进一步受到严控。

中小房企融资难上加难

近年来，房地产行业一直是财务风险的“重灾区”。5年来，房地产行业的财务风险更是持续位列20个行业之首。《2013年中国经济升级报告》发布人之一、商务部信用评级与认证中心主任韩家平表示，目前房地产行业内部存在较为严重的两极分化，排名靠前的几家大型房地产商财务状况较好，而大量中小企业已经积累了相当大的财务风险。“与2012年同期相比，行业财务安全指数上升了60.65%，一年之内财务安全指数如此大幅地起伏，这说明行业内集聚的风险较高。”

“在上述背景下，下一步银行将继续强化对房地产企业的开发贷实行‘名单制’管理，这将意味着房地产贷款将更加青睐资金实力强、规模大、资金回笼快的优质房地产企业，特别是房地产龙头企业。这样一来，势必将进一步加深房地产行业内部目前已经出现的两极分化程度，造成资金输送渠道本身就很隐蔽、复杂的中小房企今后在融资上难上加难。”严跃进接受《中国建设报·中国住房》记者采访时说。

与此同时，在1月8日举办的“第四届中国地产金融创新论坛暨中国地金联盟2014年会”上，诸多中小房企代表也一致认为，刚刚过去的2013年，在出现严重钱荒的情况下，中小房企普遍面临资金紧张、资金缩水、资金告急的局面。就连一些在资本市场上历练多年的企业家也在感叹说，便宜的钱不好拿，好拿的钱不便宜。

易城中国总裁及联合创始人祝惇若接受记者采访时则表示，目前我国传统的房地产业融资模式利用空间已经最大化。“银行贷款始终是房地产业融资的核心渠道，但开发贷款仅能占总贷款余额的6%7%;地产信托占开发贷款的比例也不到20%;而受制于发行和使用条件制约，公司债券规模近些年基本保持稳定占比很小。”

阅读中国报告大厅发布的《2012-2016年房地产行业市场发展格局及投资前景调查分析报告》

亟须强化融资模式创新

根据万科2013年中报显示，其金额前五名的一年内到期的长期贷款合计80亿元人民币不到，资金成本在6.16%-11.20%之间;其金额前五名的长期贷款合计50亿元人民币不到，资金成本在6.85%-10%之间。

“由此可见龙头开发商万科的资金成本大部分维持在人民银行设定的五年期以上贷款基准利率6.55%之上，估算总体融资成本在8%10%左右，房企的融资成本并未因规模大而得到优待。”严跃进如此分析。

与国内紧张的资金状况相反，海外的资金状况却相对宽松。2013年11月7日，欧洲央行宣布将欧元区主要再融资操作利率降低25个基点至0.25%的新历史低点，并表示将向银行注入流动性直至2015年，这在一定程度上无疑增强了市场对资金宽松的预期。

另外，美联储这些年来也在不断地推行量化宽松政策，并维持接近零的超低利率，间接地为国内房地产开发商海外融资提供了一个行之有效的窗口。

但与此同时，商务部发言人沈丹阳近日却对外公开表示，针对外商投资房地产业总体呈现上升的趋势，今后商务部将采取有针对性措施，防范投机性投资，加强对跨境投融资活动的监控，规范房地产领域的投资。

“因此，不管是中小房企，还是大型房企，今后都需要强化金融创新，创造新的融资模式，这是房地产行业未来发展的必然趋势，也是房地产企业核心竞争力的重要内容之一。”中国地金联盟执行会长、黄金湾投资集团董事长申威表示。

金融街控股副总裁王志刚则表示，2014年是房地产融资多元化发展的年代，对房地产开发商来讲，未来要进一步顺应市场变化，保持持续创新。

“长期来看，金融体制的市场化改革、相关制度体系的健全及房地产资产的证券化对解决众多房企发展过程中长期存在的资产难题，可能更重要。”祝惇若最后说。